Como administrar condomínio

Como administrar condomínio

Hoje a administração de condomínio é para ao se administrar uma pequena empresa, dependendo do condomínio é como administrar uma empresa média! É preciso ter muito atenção em todos os setores para se manter dentro da lei, então, como administrar um condomínio sem ter problemas e ainda manter baixos custos de gestão?

Para administrar um condomínio, é preciso ter conhecimento contábil, trabalhista, civil, além de áreas administrativas, para quem quiser ser um bom síndico. Fora essas habilidades é preciso ter muita paciência com relação aos demais condôminos e ser um mediador de conflitos.

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PPRA para condomínios

PPRA para condomínios

Embora nem todo síndico tenha conhecimento, o PPRA deve ser elaborado e implantado em todos os condomínios que possuem empregados registrados. Não importa aí o número de funcionários, a matéria é regida pela NR 7 e NR9, do MTb.

Mas, afinal, o que são todas essas siglas? Se estamos alertando que todo síndico deve ter conhecimento, estamos obrigando o síndico a conhecer também a salada de siglas que fica rondando nosso dia a dia e atormentando nossos neurônios.

Vamos, então, por partes. Quando um síndico conhece a legislação, ele tem muito mais argumentos para discutir possíveis falhas.

O que é o PPRA e para que serve

O PPRA é o Programa de Prevenção de Riscos Ambientais; a NR 7 é a Norma Regulamentadora n° 7 e a NR 9 é a Norma Regulamentadora n° 9, documentos do MTb, ou Ministério do Trabalho.

O PPRA funciona como um mecanismo preventivo, que faz um levantamento de todos os riscos que o empregado pode correr em suas atividades, e foi criado com o objetivo de evitar afastamento por doenças causadas no ambiente de trabalho.

Esse programa foi criado pela Secretaria de Segurança e Saúde do Trabalho, obedecendo os critérios estabelecidos na NR 9, que trata de uma série de ações para garantir a saúde e a integridade física dos trabalhadores durante suas atividades laborais. O PPRA procura antecipar, reconhecer, avaliar e manter o controle dos riscos ambientais existentes ou que possam ocorrer, avaliando todo o ambiente e incluindo até mesmo os recursos naturais.

O PPRA é obrigatório para todo e qualquer estabelecimento, seja público ou privado, ou mesmo qualquer entidade, desde que tenha empregados registrados. O documento deve ser elaborado por um engenheiro ou um técnico de segurança do trabalho, sendo também obrigatório que esse responsável pela elaboração seja devidamente registrado no Ministério do Trabalho, tornando-se assim o responsável também por qualquer eventualidade que possa ocorrer com relação aos riscos ambientais.

Um dos grandes problemas para os condomínios é o custo elevado na elaboração de um PPRA, além da manutenção de um contrato, caso o responsável não esteja ligado a uma administradora de condomínios, um fato que pode causar problemas mais sérios no futuro, caso haja alguma ocorrência com algum empregado. O síndico deve entender que, havendo um PPRA e havendo um responsável que assinou esse PPRA, a responsabilidade é totalmente do contratado, e não do condomínio.

Mesmo que o condomínio não tenha empregados diretos, se houver o caso de contratar pessoal terceirizado, o síndico precisa passar à empresa prestadora de serviços os riscos decorrentes da atividade do empregado, tendo por obrigação ajudar na elaboração e implementação do programa na área do condomínio.

Como aplicar o PPRA

O PPRA prevê a elaboração de um relatório anual, que deve conter o plano de ações que saúde que foram executados durante o ano que se passou, discriminando o condomínio por setor, por número e natureza dos exames médicos feitos nos empregados, os exames e avaliações complementares que eventualmente sejam exigidos, as estatísticas de resultados que não estiverem dentro da normalidade e, ainda, o planejamento de todas as ações ligadas aos riscos ambientais para o próximo ano.

O relatório apresentado precisa ser feito segundo modelo aprovado também pelas Normas Regulamentadoras, prevendo ainda que, caso haja um número maior de 20 empregados no condomínio, deve também haver a implantação da CIPA – a Comissão Interna de Prevenção de Acidentes. No caso de haver uma CIPA no condomínio, o relatório do PPRA deve ser discutido em reunião específica para isso, ficando ainda uma cópia anexada ao livro de atas da CIPA. Com a informatização natural existente nos dias atuais, é conveniente também que esse relatório seja armazenado em arquivo, o que vai facilitar, no caso de uma visita de um agente de inspeção do trabalho.

Por que o PPRA no condomínio

Os empregados de um condomínio são como qualquer outro trabalhador, sujeito às mesmas regras e condições de um empregado de indústria ou de comércio. Assim, também deve receber orientação adequada para a execução de suas atividades e ter os equipamentos de proteção individual exigidos por sua função, para que não coloque sua saúde em risco enquanto estiver trabalhando.

Um condomínio, geralmente, precisa de pessoas trabalhando como zeladores, porteiros e faxineiros, podendo ainda manter, se necessário, técnicos de manutenção de equipamentos, e cada uma dessas funções, por menor que seja ele, apresenta algum risco, um fator que deve ser levantado por um profissional de segurança do trabalho, devendo treinar cada um em sua função para que não ocorra qualquer problema relacionado à saúde do trabalhador enquanto na sua atividade.

Um porteiro, por exemplo, precisa passar por curso de formação de brigada de incêndios e de primeiros socorros, para agir em qualquer situação de emergência. Ele deve, portanto, estar preparado para os eventuais riscos de uma ação além de suas atividades normais. Um faxineiro está sempre mexendo com resíduos e, assim, precisa estar preparado e consciente da melhor maneira de trabalhar com os resíduos, evitando contaminação e acidentes.

Dentro de cada função, cada um também precisa ter o equipamento de proteção individual e utilizá-lo. No caso citado, do faxineiro, o empregado deve usar luvas, avental e botas de borracha, tendo ainda máscaras higiênicas no caso de haver sua necessidade.

Um condomínio, além de todos esses cuidados com os empregados, ainda precisa manter o material que seja necessário em casos de primeiros socorros, devendo esse material ser armazenado sob a responsabilidade da pessoa treinada para a aplicação dos eventuais primeiros socorros. Se for o zelador a pessoa treinada, ele será o responsável pela utilização e pela manutenção, devendo também prever os prazos de validade para cada material, se houver.

O PPRA não é só um documento a mais ou uma obrigação a mais para o síndico, nem um custo maior para os condôminos. Trata-se de um programa de prevenção que deve ser adequado às condições de cada condomínio, sendo assim uma ferramenta de apoio para os profissionais e para os administradores do condomínio.

Como todos sabemos, sempre prevenir é melhor do que remediar. E, no caso de riscos ambientais, principalmente no ambiente profissional, muitas vezes pode ocorrer de não ser possível remediar.

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Um dos grandes problemas para o síndico em um condomínio é a inadimplência, isto é, a falta de pagamento por parte de condôminos das taxas devidas. Os motivos podem ser diversos, alguns até aceitáveis, quando se trata de desemprego ou doença, e é preciso também saber lidar com esse tipo de problema.

Claro que o síndico sabe que é difícil administrar. Quando alguns condôminos não pagam, eles próprios é que têm que arcar com as despesas, e isso gera conflitos que, muitas vezes, são incontornáveis.

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Controle de pragas no condomínio

Controle de pragas no condomínio

O controle de pragas no condomínio deve ser um processo permanente. Qualquer descuido pode propiciar o desenvolvimento de insetos, roedores que, além de atrapalhar a vida no condomínio, ainda podem trazer doenças.

O ideal para o controle de pragas é que o condomínio contrate uma empresa de controle de pragas e que os serviços sejam feitos pelo menos semestralmente, caso não haja qualquer infestação no período.

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Academia no condomínio

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Manter uma academia no condomínio é um projeto que definitivamente foi aprovado em todos os condomínios que já fizeram isso. Caso no seu condomínio não exista ainda uma academia, pense com carinho no assunto, consulte os moradores e verá que a maioria aprova.

Para montar uma academia no condomínio, no entanto, é preciso tomar alguns cuidados, principalmente quando for pensar em comprar equipamentos. Além disso, é preciso escolher o local onde será instalada.

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Modernização do condomínio

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Ainda que o papel seja mais fácil de manipular em alguns casos, aceita tudo o que é colocado e permite a organização personalizada do síndico, saiba que seu condomínio precisa urgentemente reciclar seus processos.

A tecnologia hoje é uma ferramenta vital e aliada de todos os administradores, independentemente do tipo de instituição. Não usá-la pode ser perda de dinheiro, seja agora ou seja no futuro.

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O que é fração ideal?

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Entre tantos assuntos que tratamos aqui para auxiliar em sua gestão, vamos abordar um tema que causa dúvidas em síndicos iniciantes. O que é fração ideal? Quer saber mais sobre isso?

A Convenção pode estipular as quotas do condomínio, as despesas e até mesmo o direito sobre votos. Porém se há determinações neste documento, o critério de divisão utilizado passa a ser o da fração ideal.

“Segundo o Novo Código Civil, art. 1.352, parágrafo único: Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.”

Para simplificar essa questão, podemos observar que a parte indeterminável e indivisível nas áreas comuns do terreno, que correspondem à unidade autônoma de cada condômino, nos responde o que é fração ideal.

Veja o que diz a lei, segundo o Novo Código Civil, ART. 1.331 §3º.: A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

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Como organizar um condomínio

Como organizar um condomínio

Como organizar um condomínio

Organização é a palavra chave para os dias que exigem mais dedicação. Para ser um bom administrador, não seria diferente. É preciso saber como organizar um condomínio no dia a dia.

 

Nos já tratamos aqui no Blog diversos assuntos relacionados à administração de condomínio. Visando contribuir cada vez mais para sua gestão, consideramos importante abordar a questão da organização do condomínio.

Administrar e saber como organizar um condomínio é tarefa simples quando caminham juntas. É como se uma dependesse da outra para manter um equilíbrio.

Em condomínios de luxo existe a divisão de tarefas entre síndico e administradora. Mas se esta não é sua realidade, certamente a responsabilidade sobre todas as questões administrativas acaba sendo sua.

Confira o texto com dicas de como organizar um condomínio e continue acompanhando o Blog para dar um bom andamento em sua gestão.

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A Convenção de Condomínio e as restrições aos direitos

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Quando se é síndico você sempre estará preocupado em garantir a todos os seus direitos, porém sempre haverá o dilema ético e moral que garante o direito de um, mas tira o direto do outro, neste texto falamos um pouco sobre as leis que garante os direitos do condômino.

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Administração do prédio

Administração do prédio

As expectativas pouco favoráveis para 2015 afetam o bolso de todos, afinal não há quem não seja atingido pela inflação, juros altos e alta do dólar. Da mesma forma que os pequenos empresários estão montando estratégias de sobrevivência para o próximo ano, os administradores de condomínio também devem se preocupar com os efeitos da economia, que prometem aumentar o índice de desemprego, que, por sua vez, provavelmente puxará o índice de inadimplência entre condôminos. Diante de um quadro desses, adotar um sistema de gestão financeira seguro e descomplicado é a melhor forma de manter as contas em dia e se resguardar de futuros aborrecimentos.

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Proibido fumar em condomínio residencial

Proibido fumar em condomínio residencial

Fumar em condomínio residencial pode ser ruim a todos os moradores

Tabagismo é um assunto que sempre envolve dúvidas e polêmicas.  O cigarro é uma causa tão comum de atrito entre vizinhos e dificilmente alguém sabe qual é a atitude correta a ser tomada quando alguém incomoda com o cigarro.

Primeiro queremos deixar claro que, independente da abrangência da lei no seu local, o mais indicado é conversar. O diálogo é, de longa data, a melhor solução para quaisquer problemas, mas se após essa tentativa ainda assim o problema não for solucionado, infelizmente deve-se procurar amparo legal para solucionar o problema.

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